Legislação

Condomínio edifício:

Considerado condomínio edifício (Artigo 1.331 do Código Civil de 2002 ), além das edificações, os conjuntos de edificações. Não importa o número de pavimentos, ainda que de um só, é indispensável, todavia, que os edifícios e componha de múltiplas unidades autônomas, isoladas entre si, independentemente do número de peças e da respectiva destinação ( residencial ou não-residencial) .

O Condomínio edifício é regido pelo Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002 - Art.1.331 ao 1.358), pela Lei 4.591/64 ( Art.-1 ao 27), pelas Convenções e Regimentos Internos de cada um deles, e pelas

decisões legítimas das Assembleias Gerais .

No Condomínio edifício, declara-se que pode haver partes que são de propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum, a teor do que dispõe o caput do Art. 1.331, do CC.

Tipos de Condomínio

Vários são os tipos de Condomínios, porém aqui trataremos a penas do condomínio edifício. Quanto a sua destinação, o Condomínio pode ser:

Residencial

Quando suas unidades são destinadas exclusivamente para fins residenciais, sendo terminantemente proibido as atividades comerciais;

Comercial

Quando suas unidades são destina das exclusivamente para fins comerciais, sendo terminantemente proibido sua destinação para fins residenciais;

Misto

Quando em suas unidades existem as destinadas para fins residenciais e outras para fins comerciais, especificadamente;

A destinação do Condomínio, seja ele residencial, comercial ou misto, é estabelecida no próprio contexto da Convenção, não podendo após seu registro ser alterada, salvo o consentimento unânime dos co-proprietários.

Código Civil Brasileiro

Art. 1.332 - Institui-se o Condomínio edifício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

[ . .}

111 - O fim a que as unidades se destinam.

A divisão do Condomínio

Todo condomínio é composto de partes que são de propriedade privativa ( unidade autônoma ) e partes que são de uso comum (corredores, escadas, elevadores, salão de festas, áreas de lazer, etc.).

Código Civil Brasileiro

Art. 1.33 1 - Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Propriedade Privativa ou Partes Autônomas

São as partes privativas de cada condômino, e seu uso está exclusivamente reservado ao seu titular, sua unidade e sua garagem, caso haja.

A propriedade privativa no Condomínio é a unidade propriamente dita (apartamento, sala, garagem, depósito ). A divisão entre seus co - proprietários, também chamados de condôminos, pode ser feita em partes iguais ou proporcionais à área pertencente a cada um ou pela fração ideal predeterminada em Convenção.

Código Civil Brasileiro

1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

Partes comuns

São todas aquelas que têm o domínio de todos os condôminos. São as partes indivisíveis e inalienáveis, a exemplo do salão de festas, playgrounds, jardins, áreas de circulação, elevadores, escadas, etc.

Código Civil Brasileiro

2º - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

SÍNDICO é o representante legal do Condomínio, em juízo ou fora dele, exercendo sua administração assessorado pelo Conselho Fiscal e / ou consultivo, todos escolhidos pela Assembleia Geral. O Síndico pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao Condomínio, salvo disposição contrária na Convenção. É escolhido pela forma e prazo previstos na mesma, sendo que seu mandato não pode exceder a dois anos, permitido a reeleição.

As atribuições do síndico:

Exercer a administração interna do prédio referente à vigilância, moralidade e segurança,

podendo contratar uma administradora para auxiliá-lo nessa função ;

Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhe os salários de acordo com a verba do orçamento do ano, respeitando o piso salarial da categoria;
Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras que inte

ressem ao Condomínio ;

Convocar as assembleias;
Representar, ativa e passivamente, o Condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do Condomínio :
Cu m p ri r e fazer cumprir a Convenção, o Regulamento Interno e as determinações da assembleia;
Diligenciar a conservação das partes comuns, além de zelar pela prestação dos serviços que interessem ao Condomínio:
Elaborar a previsão orçamentária de cada período;
Cobrar e arrecadar dos condôminos a suas contribuições (taxas), bem como impor e cobrar as multas de vidas;
Prestar contas na assembleia ou quando exigido;
Guardar toda documentação contábil, previdênciaria e trabalhista;
Arrecadar as taxas condominiais;
Contratar seguro de toda edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial;
Convocar Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária;
Aplicar multas estabelecidas na lei, na Convenção ou Regimento Inte

O síndico terá direito à remuneração se estiver prevista em Convenção; a Assembleia Geral, que o eleger, determinará se ficará isento da taxa condominial ou se receberá algum tipo de honorário, lembrando sempre que o mesmo não é funcionário do Condomínio, muito embora deva contribuir para a previdência social (como contribuinte individual). Com a promulgação da Lei n. 9.876, de 26 de novembro de 1999, os síndicos foram classificados como contribuintes individuais (quando receberem alguma remuneração do Condomínio). Assim, devem se cadastrar junto ao INSS nessa categoria de contribuinte. O Condomínio também recolhe a contribuição de 20% (vinte por cento) sobre a remuneração ou isenção da cota condominial concedida ao síndico e pagamentos efetuados a outros contribuintes individuais que lhe prestem serviços (Art. 1º, da Le i n. 9.876 /99, alterando os Artigos " 21" e "22", inciso 111 da Lei n" 8.212 , de 24 de Julho de 1991).

Destituição do Síndico

Apesar do mandato ter tempo determinado, devidamente estabelecido em Assembleia Geral ou por termo convencional, o síndico pode ser destituído quando praticar irregularidades (que, preventivamente , deverão ser especificadas na Convenção do Condomínio), se deixar de fazer a prestação de contas ou se inconvenientemente administrar o Condomínio . Para esse fim, deverá ser convocada assembleia especial por um quarto dos condôminos, exigindo a lei, maioria de votos dos presentes para tal.

Outras recomendações:

O síndico deve ser sempre eleito ou escolhido em assembleia e nunca nomeado;
Sempre que os interesses coletivos estiverem em jogo, é o síndico que se deve colocar na defesa de todos;
Cabe ao sínd ico zelar pela ordem in terna do Condomínio, promovendo segurança e bem estar dos de mais moradores, cabendo a ele a aplicação de multas previstas nas normas do Condomínio, aos condôminos faltosos;

O síndico tem o poder de admitir, punir e demitir funcionários, não cabendo a ele nenhuma

satisfação aos demais condôminos de atos praticados neste sentido;

Cabe ao síndico, a princípio, convocar a assembleia geral que irá eleger seu substituto, devendo permanecer no cargo até a posse do novo sín Na sua omissão, ¼ dos condôminos devem convocar tal assembleia;
Caso o síndico queira renunciar ao cargo, deverá encaminhar uma carta ao Conselho ou à

própria administradora do Condomínio, cabendo a esta comunicar ao Conselho e tomar as demais providências.

O Subsíndico

A lei do Condomínio não prevê a existência da figura do subsíndico, porém a Convenção de cada Condomínio pode disciplinar quanto à existência e suas funções.

No nosso entender, portanto, a figura do subsíndico se faz presente quando da substituição

eventual do síndico, desde que não seja de caráter permanente. E quando da renúncia ou destituição do síndico, ele também deve ser substituído. Não há como proibir, portanto, que ao subsíndico sejam dadas funções específicas, desde que com o aval do síndico, tais como: Supervisão dos funcionários, compra de materiais necessários à conservação da edificação, entre outras. salientando que ele é sempre subordinado ao síndico, principal responsável pela administração condominial.

Outras recomendações:

Poderá haver mais de um subsíndico, caso a Convenção assim determine, isso geralmente ocorre nos Condomínios com pluralidade de blocos;
Na omissão da Convenção, o subsíndico poderá ser locatário, morador, não morador, funcionário do Condomínio (apesar de não recomendado), enfim, não há nenhuma restriç ão;
O subsíndico, apesar de ser o substituto eventual do síndico, pode exerce r funções auxiliares, desde que devidamente discriminadas;
Não deve haver nenhuma remuneração ao subsíndico nem isenção de suas contribuições condominiais;
Não caberá nunca ao subsíndico a representação legal do Condomínio.

O Conselho Fiscal

Quando previsto em Convenção (não ha obrigatoriedade). é o órgão destinado a fiscalizar,

orientar e auxiliar o síndico, podendo, ainda, ter suas funções estabelecidas de acordo com o que determina a Convenção do Condomínio.

Art. 1.356 -Poderá haver no condomínio um Conselho Fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Composição:

O Conselho deve ser constituído de três membros efetivos escolhendo-se entre eles, o presidente.

Funções do Conselho

Geralmente definidas nas Convenções, compete ao Conselho :

a) Examinar e dar parecer sobre as prestações de contas do síndico;
1. Nomear a agência bancária do Condomínio ;
2. Escolher a empresa seguradora;
3. Substituir o síndico quando de sua destituição o u renúncia, entre

Outras recomendações:

Nos Conselhos, só ser permitida a participação de condôminos (proprietários);
Os pareceres do Conselho não são suficientes para a aprovação das prestações de contas do sind Elas deve m ser submetidas à Assembleia Geral;
Cabe ao presidente do Conselho, caso previsto na Convenção, substituir o síndico quando declarado vago o cargo, devendo permanecer nele até a eleição do substituto;
O presidente do Conselho é eleito entre os membros do próprio Conselho;
As reuniões do Conselho devem ter atas lavradas em livro próprio.

A Administradora

São empresas com funções econômicas e relações jurídicas diferentes.oje a administração moderna de condomínios inclui as chamadas administradoras de condomínios e as fornecedoras de mão de obra e serviços especializa dos de condomínio.

A verdadeira administradora de condomínios executa as atividades do síndico, contrata pessoal, prepara a previsão de despesas, presta contas, elabora folha de pagamento, promove a cobrança das contribuições condominiais e pagamento dos encargos do condomínio, recolhe os tributos e contribuições fiscais e trabalhistas, entre outras atividades.

Essas empresas também, em muitos casos, são escolhidas "síndicas" dos condomínios deslocando para uma organização profissional os problemas ocorrentes em uma comunidade condominial.

As administradoras de condomínio cobram um de terminado percentual sobre a arrecadação como remuneração pelos seus serviços, ou fixam um valor com correção na mesma data do aumento salarial dos empregados. Geralmente o contrato é firmado pelo síndico, mas quando a empresa assume também a figura legal do "síndico", mediante eleição, os encargos e a remuneração constarão da ata da assembleia que a elegeu.

A fiscalização e cobrança pela eficiência dos serviços serão encargos do Conselho Consultivo do Condomínio, salvo se a assembleia dispuser de modo diferente.

Algumas funções dos administradores de Condomínio:

Arrecadação das taxas aprovadas em Assembleias Gerais, inclusive em juízo, se for o caso;
Movimento financeiro do condomínio, inclusive pagamento das obrigações, provisiona mento, ;
Elaboração das prestações de contas;
Gerenciamento do departamento pessoal, elaboração das folhas de pagamento, escala de folgas, encargos sociais, ;
Assistência às Assembleias Gerais;
Assistência jurídica;
Apoio logístico ao síndico,

Divisão de tarefas

A falta de tempo e o excesso de responsabilidades são comuns na vida de grande parte dos síndicos. Por isso, é fundamental dividir tarefas como corpo diretivo (Conselho e subsíndico), com o zelador e também com condôminos em geral, a través da formação de comissões para assuntos específicos, como obras e áreas de lazer.

Além de aliviar a carga do síndico, a divisão de tarefas também é importante para envolver a comunidade condominial na gestão do bem comum.

O ideal é que o síndico seja um coordenador das atividades necessárias à administração, e que os outros envolvidos assumam algumas ações em setores determinados. Esses envolvidos trabalharão em conjunto com o síndico, que continuará também com a responsabilidade final sobre a gestão.

O quadro abaixo traz uma sugestão de divisão de tarefas, dentro da filosofia exposta acima. Para o quadro elaborado, estamos assumindo que o condomínio conta com uma empresa administradora ou escritório de contabilidade. A estes cabem, normalmente, algumas ou todas as seguintes funções básicas:

Gestão administrativa;
Gestão de recursos humanos (funcionários);
G estão financeira;
Gestão de assuntos j urídicos.

Saiba Mais (+)

A Convenção do Condomínio, ou estatuto, como força de lei, é o primeiro fundamento no qual se encontram os direitos e deveres de cada condômino, além de ser o documento que define o que vem a ser propriedade privativa e o que vem a ser propriedade de todos.

Especialmente elaborada para cada Condomínio, cabe a ela determinar a forma de contribuição das despesas, as vagas de garagem (que devem estar muito bem definidas na planta e na escritura de cada apartamento), a forma de escolha e o tempo de mandato do síndico, a data de realização das Assembleias Ordinárias, entre outras. Ela, complementada pelo Regimento Interno, regulamenta todas as normas de convivência entre os condôminos e a forma de administrar o patrimônio comum .

Art. 1.333, do Código Civil

"A Convenção que constitui o condomínio edifício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único.: Para ser oponível contra terceiros, a Convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis."

De acordo com o Art. 1.334 do CCB, além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a Convenção determinará:

I - A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos

condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

O Novo Código Civil Brasileiro deixou para que os condôminos estabeleçam o critério de rateio e como deve ser o pagamento das cotas, sejam elas para custear as despesas ordinárias ou extraordinárias. A maioria opta pelo rateio proporcional. Ou seja, quanto maior o apartamento, maior o valor da taxa de condomínio. Porém, esta é uma decisão tomada quando da elaboração da Convenção.

Importante: Uma vez definido a forma do cálculo, esta somente poderá ser alterada com o consentimento de 100% dos condôminos. Não vale o critério da maioria nem o de 2/3 dos votos, visto que se trata de direito adquirido, principalmente para aqueles que têm um menor percentual de contribuição (os apartamentos de menor tamanho, por exemplo).

I - Sua forma de administração:

Determina a quem compete administrar o Condomínio, função geralmente delegada ao síndico, o seu tempo de mandato, suas atribuições, seus auxiliares (as administradoras de condomínio, por exemplo), entre outras atribuições.

- A competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações Cabe as convenções determinar o quórum exigido para os assuntos pelos quais os condôminos assim acharem por bem estabelecer, exceto aqueles já previstos nos artigos 341 a 1.34 3.

IV - As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; O novo Código Civil determinou algumas penalidades aos condôminos, e deixou para que as Convenções prevejam outras, a exemplo dos juros de mora ao qual está sujeito o inadimplente, além de algumas outras que achem necessário prever.

IV - O Regimento Interno:

Desde a entrada em vigência do novo Código Civil, deve ser parte integrante das Convenções, o Regimento Interno.

]º A Convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

Não exige a lei que as Convenções sejam necessariamente escritura pública, podendo, conforme o texto acima, ser um instrumento particular.

2° São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Quis dizer o legislador com o texto acima que os promitentes compradores, bem como os cessionários, são equiparados aos proprietários, salvo se dispuser diferente a Convenção.

Facultativamente, a Convenção também poderá conter outras regras, tais como:

Os direitos e deveres dos condôminos;
O convenciona mento do percentual de juros e multas aos quais os condôminos em atraso com as contribuições estão sujeitos (Ar 1. 336, §1 º);
c) A multa a que estará sujeito o condômino ou possuidor que descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do Art. 1.336 (não podendo ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais);
e) Quais os deveres e quando deverão ser considerados reiteramente descumpridos, a sujeitar

o condômino ou possuidor infrator ao pagamento de multa, com definição do seu percentual; f) Definição das regras de comportamento dos condôminos ou possuidores; quando o condomínio acatará por reiterada a violação dessas regras por parte deles e a que penalidade sujeitar-se-á o seu infrator (multa limitada ao valor correspondente a dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais - Art. 1. 337);

g)A fixação de um fundo de reserva do condomínio para fazer frente às despesas extraordinárias e/ou de urgência.

Convenção sem aprovação ou inexistente

Existe forte tendência jurisprudencial no sentido de se admitir a validade das Convenções con dominiais, ainda que não registradas, para tanto observa-se a leitura da Súmula 260 do STJ (A Convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos .).

Além disso, o fato da Convenção ainda inexistir não tira dos condôminos as obrigações previstas em lei, como por exemplo contribuírem para o custeio do Condomínio a provado em Assembleia Geral.

Atualização das Convenções

Com a entrada em vigor do Novo Código Civil, em 11 de janeiro de 2003, as Convenções já existentes ficaram desatualizadas, visto que novas regras foram criadas, muitas delas dependentes de regulamentação dos condôminos para serem aplicadas. E nesse sentido poderemos citar a aplicação dos juros pelo pagamento em atraso das taxas condominiais, além das multas pelo reiterado descumprimento das normas convencionais e pelo comportamento antissocial dos condôminos.

Regimento Interno

Ou Regulamento Interno é o conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos condôminos, seus locatários, usuários, serventes ou aqueles que de uma forma ou de outra usam o Condomínio. Deve ser parte integrante da Convenção, por força do Art. 1.334 do CCB. Este documento é peça importantíssima na administração de um Condomínio, tanto no auxílio ao síndico como num melhor disciplinador do dia a dia de um edifício.

Conteúdo

O Regimento Interno deve reunir regras a fim de disciplinar o uso da edificação e complementa a Convenção do Condomín io.

Elaboração

Sua elaboração deve ser feita pelos condôminos preferencialmente usuários do Condomínio, por serem melhores conhecedores das necessidades.

O que deve conter no Regimento Interno

A diferença entre o Regimento Interno e a Convenção do Condomínio é que o Regimento é mais detalhista quanto ao disciplinamento de uso da coisa comum, a exemplo de:

a)Proibições ou restrições do uso de determinadas coisas do Condomínio tais como:

1- Proibição de estranhos nas áreas próximas às portarias;

2- Proibição do uso da piscina por estranhos ao Condomínio ou por pessoas mesmo codominas, mas que não estejam com os exames médicos em dia;

3- Normas para a manutenção de animais nas unidades autônomas;

4- Proibição de estender roupas nas varandas e janelas, bem como a colocação de vasos, plantas, etc. nos para peitos ou onde mais haja o risco de cair.

b) Dias e horários para alguns tipos de atividades no condomínio a exemplo

1- Construções e obras que venham a perturbar o sossego dos demais;

2- Realização de mudanças ou de festas tanto no salão próprio como no interior das unidades.

c) Funções dos funcionários, seus horários de trabalho, etc.

Quórum exigido para cada assunto em pauta:

Determinados assuntos, a exemplo da destituição do síndico, realização de serviços úteis ou voluptuários, alteração da Convenção ou do Regimento Interno, têm quórum específico, os demais, não sendo previsto na Convenção, o voto da maioria vai sempre decidir.

Art. 1.341 - A realização de obras no condomínio depende: I - Se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos,· II - Se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

Art. 1.342 - A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Ar!. 1.343 - A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.351 - Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da Convenção e do Regimento Interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.352 - Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único - Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353 - Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

ROTEIRO A SER SEGUIDO PARA INICIAR E DIRIGIR A ASSEMBLEIA

COMO SE INSTALA

A instalação da assembleia compete a quem convoca. Normalmente ao síndico é dada esta missão, por ser ele o responsável (a princípio) pelas convocações. Ao presidente do Conselho Fiscal também pode ser dada esta atribuição. Desde que o síndico esteja ausente.

É importante que os trabalhos sejam abertos rigorosamente no horário determinado e que não seja permitida a participação de estranhos, principalmente com direito a voz.

A assembleia, para funcionar de acordo com os preceitos legais, deve seguir alguns requisitos:

Os trabalhos devem ser iniciados por quem convoca, devendo ser feito preferencialmente em livro próprio, o registro da presença dos condôminos;
Para abrir os trabalhos, deve-se observar o quórum mínimo de participantes exigido em Convenção, tanto em primeira chamada como em segunda e última;
Suprido o número exigido seja em que chamada for, se em primeira ou segunda, da qual de uma para outra geralmente é dado um prazo de 30 minutos, os presentes elegem o presidente, o qual entre os participantes escolhe o secretário;

Algumas Convenções proíbem que o síndico e o administrador presidam ou secretariem as assembleias;

4- O Presidente, ao dar início aos trabalhos, faz a leitura da pauta da ordem do dia, e, posteriormente, solicita que o secretário leia a ata da assembleia anterior, que, caso não tenha ainda sido a provada, deve ser naquele momento, registrando-se as alterações, caso hajam;

5- Ao seguir as pautas, deve o presidente ficar atento para o quórum qualificado que porventura algum assunto o exija, devendo proceder a votação de cada um, em separado, cabendo a penas um voto para cada unidade representada, sempre de acordo com sua proporção;

6- Depois de esgotados todos os assuntos da pauta, deve ser declarada encerrada a assembleia, não podendo nela constar votação de temas não constantes da pauta, sob risco de anulação.

As decisões

As decisões das assembleias gerais, desde que respeitado o quórum mínimo exigido, obrigam todos os condôminos, independentemente de seu voto contra ou a favor, de seu consentimento ou não.

Por outro lado, nem sempre as decisões das assembleias são legais, porém são válidas até que nova assembleia as anule ou que o prejudicado recorra em juízo. Neste caso, o condômino discordante poderá agir de imediato, promovendo ativamente a declaração de irregularidade ou aguardar que o condomínio lhe cobre o que foi decidido.

ASSEMBLEIA - VALIDADE ENQUA NTO NÃO ANULADA POR VIA PRÓPRIA

As de liberações das Assembleias Condominiais, enquanto não anuladas pelas vias próprias, permanecem íntegras, sendo, de logo, exigíveis ( 1º T A-RJ- Ac.unâm. da 3ª Câm. Cív.,reg. em 1 7-5-84 - A p. 99.29 1 - Re l. Juiz Miguel Pachá).

Obras no Condomínio Como deve ser observado o quórum necessário?

Muitas são as dúvidas com relação às obras realizadas nos Condomínios , principalmente quanto ao quórum e o tipo de cada um a delas.

As obras, segundo o Código Civi l Brasileiro, são qualificadas como sendo: Voluptuárias, Úteis e Necessárias.

São obras voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tomem mais agradável, ou seja, de elevado valor, conforme disposto no Artigo 96 da Lei 10.406/2002.

As obras úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, conforme disposto no artigo da Lei 10.406/2002.

As necessárias são aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore, conforme disposto no Artigo 96 da Lei 10.406/2002.

Para cada uma delas, veja o que a lei exige para serem realizadas: As Voluptuárias: O voto de dois terços dos condôminos;

As Úteis: O voto da maioria dos condôminos.

As Necessárias: se forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer um dos condôminos.

O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Mas a dúvida maior está na interpretação do que vem a ser 2/3 ou maioria absoluta. Pois bem, vamos lá:

Quando a lei diz que é necessário o voto de 2/3, por exemplo, no caso das obras voluptuárias, ela leva em conta todo o condomínio e não apenas o voto daqueles que estiverem na assembleia. Num condomínio com 30 apartamentos, neste caso, deveria estar presente na assembleia no mínimo 20 condôminos (lembre-se que condômino é o titular do imóvel e não quem nele mora). Neste caso, a maioria dos votos (os vinte) decidiria quanto à realização ou não. A mesma interpretação deve ser seguida para o caso de se exigir o voto da maioria (metade mais um).

Faz-se necessário uma importante reflexão: Não é o quórum mínimo que tem que ter o voto favorável, e sim a maioria dos votos dos presentes à assembleia, desde que os votantes (contrários ou não), atinja o número mínimo exigido.

A Ata: Elementos essenciais

ata é uma narração do que ocorre na assembleia. Deve se restringir apenas aos fatos discutidos, pode ser lavrada no momento da realização da assembleia, como também pode ser feita posteriormente, devendo ser lida e aprovada na próxima assembleia. Cabe ao presidente nomear o secretário, ao qual cabe a missão de lavrar a ata.

Apesar de não haver uma forma padrão de confecção, deve conter as seguintes informações

Local da Assembleia;
Dia, mês, ano e hora da assembleia, preferencialmente por exte nso;
Lista de presença com o número do apartamento e assinatura dos condôminos presentes;
Presidência dos trabalhos;
Pessoa que secretariou os trabalhos;
Ordem do dia;
Deliberações com as respectivas votações;
Encerramento;
Assinatura do Presidente e do Secretário.

Outras recomendações:

O condômino e m débito não tem direito de participar da assembleia;
A presença de locatários, antes permitida pela Lei 4 .591/64 ( revoga do o se u capítulo I) , só ocorre caso estes estejam devidamente habilitados por procuração com poderes específicos;
A assembleia deve ser realizada no local indicado no edital de convocação, evitando-se realizá- la em apartamentos de condôminos;
A presidência dos trabalhos não deve ser dada ao síndico (muitas Convenções proíbem);
É proibido o voto do condômino que tenha interesse direto na matéria a ser votada;
O voto deve ser proporciona l à fração ideal de cada unidade, salvo disposição e m contrário

à Convenção, e cabe ao presidente o voto de desempate;

Não se deve deliberar a cerca de assuntos não constantes da pauta, nem mesmo sob o argumento de "assuntos gerais", os quais não são cabíveis em Assembleias Extraordinárias.

As taxas condominiais destinam-se ao custeio das despesas e devem ser calculadas tendo por base o resultado da soma das despesas dividido pela fração ideal de cada unidade (salvo disposição em contrário na Convenção) e são cobradas mensalmente com vencimentos estabelecidos pela Convenção do Condomínio , ou, no silêncio dela, pela Assembleia Geral.

Art. 1.336 - São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporcional de suas frações ideais; salvo disposição em contrário na Convenção.

Taxa Ordinária

É toda aquela necessária para custear as despesas normais do condomínio, tanto para sua conservação como para sua administração, e está definida na Lei 8.245/91 .

Art. 23 - Parágrafo Primeiro: Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias á administração respectiva, especialmente:

a) Salários, encargos Trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do Condomínio;

b) Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum:

c)Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d)Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e)Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados a prática de esportes e lazer;

f)Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e ante nas coletivas;

g)Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h)Rateias de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i)Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado, no

custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

São consideradas despesas ordinárias

PESSOAL

Salários
Férias
13°Salário
Rescisões contratuais de trabalho

ENCARGOS SOCIAIS

INSS
FGTS
PIS
INSS de contribuintes individuais (antigos autônomos)

CONSUMO

Água
Energia elétrica das áreas comuns
Gás
Telefone de uso exclusivo do condomínio

MANUTENÇÃO/CONSERVAÇÃO

Elevadores
Bombas
Portões automáticos
Interfones
Piscina
Jardins
Antena coletiva
Recarga de extintores
Lavagem da caixa d'água
Dedetização das áreas comuns

ADMINISTRATIVAS

Impressos , cópias e correio
Isenção do síndico
Despesas bancá rias
Taxas referentes à administração

MATERIAIS

Materiais de limpeza
Uniformes SEGURO
Apólice de Seguro

EMERGÊNCIA

Vazamentos
Desentupimentos das prumadas
Substituição de bombas d'água
Demais equipamentos

Taxa Extraordinária

É aquela taxa proposta e aprovada em Assembleia Geral devidamente convocada, destinada a obras de melhoramentos, benfeitorias e ou inovações na edificação ou no Condomínio, entre elas:

Art. 22 - Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício,·

d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e)Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g)Constituição de fundo de reserva.

Todo condomínio deve ter uma previsão orçamentária, ou seja, quanto pretende gastar com cada elemento ou item de despesa. O síndico tem obrigações quanto à previsão orçamentária, devendo planejar o orçamento, analisar as despesas e receitas do período anterior e a presentear a previsão para discussão e a provação em Assembleia Geral. Com base na previsão orçamentária é feito o rateio das quotas condominiais. Em seguida, emite-se os boletos e controla -se os pagamentos .

Elaboração e aprovação orçamentária

Tome por base as despesas reais de meses
Troque informações com síndicos de prédios vizinhos, preferencialmente do mesmo porte do
Se a proposta for elaborada pela administradora, peça-a cinco dias antes da assembleia para examiná-la atentamente.
Apresente e discuta a proposta previamente com os conselheiros.
Provisione uma verba entre 5% e 10% para despesas diversas e imprevis
Preveja uma margem de segurança em torno de 10%, para que o caixa não fique negativo em virtude de pequenas flutuações na economia (para grandes flutuações não há previsão que resista).
Se possível, faça planilhas comparativas, ou seja, coleta de três orçamentos, de diferentes empresas, para a realização de determinada obra ou serviço.

Outras recomendações

As taxas para serem cobradas devem ter seu valor aprovado anteriormente em assembleia Geral, não necessariamente na "Ordinária" (AGO).
Os condôminos em atraso não podem ser impedidos de usarem as áreas comuns, nem tampouco serem discriminados dos demais serviços do Condomínio.
Para o critério de rateio deve ser seguido rigorosamente o que determina a Convenção de cada condomínio. No silêncio dela, vale o critério do rateio pelo coeficiente de proporcionalidade (fração ideal).
As taxas devem ser cobradas de todas as unidades (exceto critério de remuneração do síndico), estando elas ocupadas ou não.

Síndico não tem poder para isentar multa de pagamento de taxa em at
Não prevê a lei nenhuma multa diária pelo pagamento em atraso das taxas. Apenas a multa de 2% e mora de 1% ao mês, salvo juros moratórios convencionados (Art. 336, parágrafo Primeiro - CCB).
A cobrança judicial pode ser feita desde o primeiro mês de atraso, porém é aconselhável aguardar o terceiro mês de inadimplemento, evitando assim acúmulo de ações e custas judiciais.

A lei prevê que as prestações de contas devem ser feitas em Assembleia Geral de Condôminos, não tendo o síndico a obrigação de dirigir-se a cada condômino em separado. Entende-se que prestar contas não é só aprovar o balanço financeiro, é também dar satisfação aos condôminos de todos os atos praticados pelo síndico.

A Assembleia Geral Ordinária deverá aprovar anualmente as contas do exercício findo ou da

gestão do síndico com mandato findo, as quais devem anteriormente ser levadas à apreciação do Conselho Fiscal para emissão do parecer devido.

O síndico, ao assumir suas funções, deve solicitar de seu antecessor a documentação pertencen te ao condomínio, a exemplo de:

Contratos de manutenção e/ou de serviços que porventura hajam ;
Livros ou fichas de registro de empregados e de inspeção do trabalho (este último, deve permanecer na portaria do condomínio);
Guias de recolhimento de encargos trabalhistas devidamente quitadas;
Ofícios recebidos e/ou emitidos, extratos bancários,

Demonstrativos financeiros

Geralmente elaborados pela empresa administradora contratada pelo Condomínio, os demonstrativos são a oportunidade de o síndico tomar mais transparente sua administração.

Eles devem conter todo o movimento financeiro no que se refere ao total da arrecadação, à relação das despesas, o saldo para o mês seguinte, bem como os condôminos inadimplentes, que, ao contrário do que se pensa, não é proibido figurar em tal documento, desde que de forma técnica, sem qualquer conotação vexatória.

Outras recomendações

Cabe unicamente à Assembleia Geral Ordinária aprovar as prestações de contas, não bastando o parecer do Conselho Fiscal, nem mesmo aprovação ou não deste. Esse documento serve apenas para auxiliar na apreciação do feito.

A guarda da documentação contábil é regulamentada pela Lei 6.434/77, que exige sua

manutenção por 5 (cinco) anos.

A documentação dos funcionários referente a recolhimentos previdenciários, fundo de garantia, contribuições sindicais, etc. deve ser mantida arquivada.

Nas prestações de contas, pode constar o número dos apartamentos em atraso, porém sem a intenção de constrangimento.

Os demonstrativos financeiros devem ser elaborados de forma mais clara possível, uma vez

que os condôminos, principais auditores das contas do condomínio , em sua maioria, não são profissionais da área econômica.

Num Condomínio existem documentos contábeis, fiscais, trabalhistas, fundiários e previdenciários. O prazo de guarda dos documentos contábeis é de 5 (cinco) anos, já que este é o prazo prescricional para a cobrança de dívidas do Condomínio regularmente aprovadas, nos termos do Art. 206, parag. 5,1, do novo Código Civil. Quanto às demais modalidades de documentos, caberá ao síndico observar o prazo de guarda exigido por lei, caso a caso.

LIVROS: o condomínio deve possuir os seguintes livros:

Livro de Atas de Assembleias;
Livro de reclamações e sugestões;
Livro de registro de emprega

Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramento, assinados e rubricados.

Declaração de imposto de renda do condomínio

Para efeitos fiscais o Condomínio não é considerado pessoa jurídica, sendo dispensada a declaração de imposto de renda.

Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas - CNPJ

De acordo com a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal Nº 87, de 24/08/84, os condomínios que auferirem rendimentos de capital ou que pagarem rendimentos sujeitos à retenção na fonte estão obrigados à inscrição no CNPJ, apresentando os seguintes documentos:

Convenção do Condomínio registrada em cartório;
Ata da Assembleia que elegeu o síndico;
Ficha de Inscrição Cadastral - FIC, que pode ser adquirida em papelaria;
Cópia do CIC do responsável (síndico) que assinar a

Dar entrada na FIC, devidamente preenchida, em agência da Receita Federal na jurisdição à qual pertence o Condomínio. A Receita Federal disponibiliza em seu site ( http://www.receita. fazenda.gov.br) o Programa de Auto Regularização de Situação Fiscal - PAR, por meio do qual os Condomínios podem normalizar sua situação perante o fisco e obter a liberação de cartões do CNPJ, dentre outros serviços.

Demonstrativo financeiro mensal

Terminado o mês, a administradora (ou o síndico) comumente apresenta um demonstrativo financeiro de contas, detalhado, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprobatórios deverão ter o vis to do síndico, e a pasta deverá ser analisada pelos membros do Conselho. A pasta conterá, também, informações sobre quotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, saldos em poupança, posição do Fundo de Reserva, da conta, benfeitorias, etc. Um resumo, de no máximo duas folhas, poderá ser enviado a cada condômino.

Dicas:

Se sobrar espaço na folha de prestação de contas (resumo), transcreva algum item do Regulamento ou da Convenção ou envie algum a mensagem de utilidade para o Condomínio.

Não fixe em quadros de avisos relação de condôminos em atraso. A divulgação das unidades inadimplentes deve ser feita em documento reservado, enviado apenas aos contribuintes do condomínio, constituindo tal medida um exercício regular de direito por parte daqueles que são obrigados a arcar com a fatia deixada pelos maus pagadores, não ocasionando, portanto, constrangimentos ou danos morais.

Arquivamento de Documentos

A quantidade de documentos gerados anualmente pela administração do Condomínio, seja relativos aos empregados (INSS, FGTS, PIS, Contribuições Sindicais, etc.) ou à manutenção de equipamentos, fornecedores, etc., chega a um a média de 1.000. Boa parte dessa documentação deve ser arquivada para efeitos de fiscalização pelos órgãos públicos (principalmente os previdenciários e os trabalhistas), além de servir para defesas em causas trabalhistas. Há no mercado empresas especializadas em digitalizar toda documentação.

Veja quais e por quanto tempo devem permanecer arquivados os documentos
Apólices de Seguro de Vida - 05 anos após a vigência
Cartão de CNPJ - Permanente
DARF IRRF - 07 anos
DARF - 10 anos
DIRF - 07 anos
Exames Médicos (Adm issiona1, Demissional, Periódico) - 20 anos
GFIP (FGTS - RE / GR) - 35 anos
Folha de Pagamento - 35 anos
Folha de Ponto - 06 anos
Formulário CAGED - 10 anos
GR Contribuição Sindical / Assistencial - 07 anos
GPS - 35 anos
Holerite / Recibo de Pagamento - 10 anos
Laudo PPRA - 20 anos
Livro de Inspeção do Trabalho - Permanente
Processos Trabalhistas - Permanente
Prontuários de Funcionários - Permanente
Rais - Indeterminado
Recibo de Vale-refeição / Cesta Básica - 10 anos
Recibo de Vale -trans porte - 10 anos
Dossiê (Convenção / Especificação) – Permanente
Extratos Bancários – 01 anos
GPS - Seguridade Social - 10 a nos
Livros de Atas de Assembleia - Permanente
Orçamentos / Contratos de Obras - Até o final da garantia
Pastas de Prestação de Contas - 10 anos
Plantas do Condomínio – Permanente
Seguros de Incêndio – Apólices – 05 anos após a vigência
Fonte: ! move/Web

Diz o § t º do Artigo 1.336

"O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórias convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

Verifica-se por aí que a multa máxima a ser cobrada do condômino pelo atraso no pagamento das cotas condominiais será de 2% (dois por cento), aplicável aos débitos vencidos a partir de 11.01.2003. A fim de amenizar o impacto negativo que essa interferência nos Condomínios causará, poderão ser adotadas algumas medidas, a saber:

Estabelecer na Convenção a cobrança de juros moratórios e determinar a taxa (ex. SELIC), mencionando que nunca serão inferiores a 1% ao mês. Tal norma deverá ser introduzida através de alteração na Convenção de Condomínio;
Estabelecer a cobrança dos juros " prorrata " , ou seja, proporcional aos dias de atraso, quando não der mês completo. Exemplo: Atraso de um mês e 15 dias. Taxa SELIC de 1,8% ao mês. Juros de 1,8% (um mês), mais 0,9% (15 dias);
Multa de cinco vezes o valor da cota condominial, nos termos do Artigo 1 .337:"O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o Con domínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem" ;
Honorários de advogado - Amenizando mais ainda o pequeno percentual da multa (2%), os Artigos 389 e 395, do Código Civil, permitem a cobrança de honorários de advogado, independentemente de se ter entrado com ação judicial. Basta que a cobrança tenha sido remetida a um advogado ou ao "departamento jurídico";
Correção monetária das parcelas em atraso, também prevista pelos citados Artigos 389 e

Para dar mais força às penalidades acima, convém que as mesmas sejam incluídas na Convenção do Condomínio.

Condômino inadimplente

Nova regra acelera cobrança judicial

Em vigor desde 18 de março de 2016, o novo CPC (Código de Processo Civil), conjunto de regras que também determina o trâmite das ações de cobrança de taxas condominiais , vem causando especulação quando trata da penhora do apartamento em débito

A lei, que trata do novo Código de Processo Civil, trouxe sim novidades, e boas, quando o assunto é o rito de cobrança das taxas condominiais, explico: E que o novo CPC, em vigor desde o ano passado, passou a definir a taxa de condomínio como um título extrajudicial. E o que isso significa? Simples: com esse entendimento, ou seja, com a taxa de Condomínio passando a ser tratada como um título extrajudicial, o rito da demanda judicial deixa de ser o sumário e passa a ser o de execução de título, é como se fosse uma cobrança de cheque sem fundos, por exemplo.

E o que isso significa

Com a mudança do rito processual, a cobrança passa a ser mais simples. O tempo de trâmite diminui drasticamente, já que, uma vez citada, a parte devedora tem três dias para pagar o débito ou apresentar sua defesa (o que em se tratando de débito de taxa de condomínio é praticamente impossível). Assim, uma demanda que demora atualmente cerca de um ano entre a distribuição e a execução da sentença (que em muitos casos, utilizando o Juizado Especial, leva cerca de 6 a 12 meses), pode ter o tempo reduzido para cerca de 30 a 60 dias, prazo entre a distribuição da ação, conhecimento do juiz, citação e quitação.

E o apartamento pode ser penhorado em três dias?

Claro que não! O que vem sendo espalhado por aí não tem o menor sentido. Para que o aparta mento possa vir a ser penhorado (e isso é possível sim), vai decorrer, no mínimo, o prazo que falei acima (de 30 a 60 dias), já que a parte demandada (o inadimplente) deve, antes de tudo, ser citada. Porém, caso ele, após citado, não quite seu débito, cabe ao Condomínio credor a opção de requerer ao juiz, como garantia para pagamento do débito, a penhora do apartamento. Porém, esse trâmite não correrá jamais em três dias.

Melhorou ou piorou?

É óbvio que com a entrada em vigor do novo CPC as cobranças de taxas de condomínio ficarão muito mais ágeis, e, o melhor de tudo, não haverá mais necessidade das audiências que levam, atualmente, os síndicos a perderem muito tempo nos corredores do Fórum. Por outro lado, não será mais possível ir acumulando o débito no decorrer da demanda. Uma vez dada entrada na cobrança, os próximos débitos deverão ser parte de nova demanda. Mas isso é o mínimo. Na minha opinião, a nova lei é uma arma potente no combate à inadimplência.

O Art. 784 - X do NCPC, prevê que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de Condomínio edifício, previstas na respectiva Convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, serão consideradas como título executivo extrajudiciais.

A função do síndico não é uma tarefa fácil. A maioria dos síndicos não se dedica de forma integral ao gerenciamento do prédio, em razão de suas atividades diárias, e necessita de assessoria especializada em todas as áreas que dizem respeito à boa administração do condomínio.

Logo que é eleito e assume as suas funções, o síndico já se depara comum a série de problemas que precisam ser administrados de imediato; não tem posse, não tem solenidade, não tem coquetel, é trabalho imediato e problemas à vista; são problemas de pessoal, de recolhimento de encargos sociais, de compras, de contratação de serviços, de prestação de conta , de INADIMPLÊNCIA, entre outros.

Além disso, o síndico tem que se tornar um verdadeiro PS ICÓLOGO para administrar os inevitáveis conflitos e as vaidades de cada condômino. Não raro acontecem cenas de insatisfação de uns, por medidas de alcance coletivo, que, coincidentemente beneficiaram outros condôminos, causando uma ciumeira desnecessária, que precisa ser de pronto controlada.

Por outro lado, o síndico, ao contrário dos administradores públicos e privados, muitas vezes não conta com nenhum apoio interno, ou seja, não tem secretária, não tem telefone, não tem carro para resolver os problemas externo, nem sequer combustível para seu próprio automóvel, e, na maioria das vezes, nem um computador para dar apoio nas ações de administração.

Tanto é que um novo PERFIL de síndico começa a ser visto atualmente. Em São Paulo, por exemplo, 67% dos síndicos têm diploma universitário e 13% possuem curso de pós-graduação e são economicamente ativos.

Em alguns prédios de maior porte, já existe hoje o síndico profissional, contratado pelo Condomínio para administração das tarefas do dia a dia.

Também mudou o perfil dos empreendimentos. Os edifícios hoje têm uma infraestrutura bem maior, com parque aquático, quadras poliesportivos, academias de ginástica, pista de Cooper, entre outros. Maiores áreas, mais problemas de manutenção, de limpeza, maiores despesas e assim por diante.

Por outro lado, aumentou também a responsabilidade do síndico. Com as modificações do novo Código Civil Brasileiro, ocorridas desde janeiro de 2003, ele passa a ser responsável civil e criminalmente por qualquer problema que venha a acontecer nas dependências do prédio. O Condomínio é tratado pela legislação como uma verdadeira empresa, com praticamente todas as obrigações e responsabilidades de uma empresa comum.

Daí a necessidade de atualização da Convenção de Condomínio de acordo com as normas do novo Código Civil, que proporciona inúmeros benefícios e dá ao síndico novos instrumentos de trabalho para melhor gerir o Condomínio.

A Manutenção Predial aumenta a vida útil das edificações, reduz as despesas quando feitas de forma preventiva, melhora significativamente a beleza da edificação e aumenta o valor patrimonial das unidades autônomas.

Quando o síndico se preocupa com a manutenção predial do seu edifício, além de dar maior segurança aos condôminos, prestadores de serviços e visitantes, ele está, de certa forma, difundindo a cultura de manutenção e, em decorrência, proporcionando aos moradores melhor utilização dos espaços disponíveis, bem como melhorando as condições de convivência entre todos.

Quando se evidencia a necessidade de fazer manutenção predial, o síndico necessita imediatamente de duas informações: o que contratar e com que prioridade e qual o valor dos serviços a serem contratados.

Para contratar é necessário que sejam levantadas as reais necessidades do prédio, para saber se o serviço a ser executado é de manutenção ou um melhoramento, tipo uma nova guarita, etc. Se for um a ampliação, um melhoramento, é necessário contratar um projeto e, se for realmente de manutenção , é necessário contratar um especialista para fazer uma inspeção, identificar as patologias existentes, definir as prioridades e levantar os custos.

Essa vistoria é o que se chama de LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL.

O laudo é da maior importância, pois oferece ao síndico uma verdadeira radiografia do prédio, em que mostra as reais deficiências e o que precisa ser feito para melhorar as condições de uso dos diversos sistemas da edificação.

Mostra também o que deve ser feito, como e quando, além de apresentar uma estimativa dos custos de todos os serviços que permitirá ao administrador do Condomínio fazer a programação dos investimentos em função da disponibilidade financeira, ou seja, do caixa do Condomínio.

Normalmente, o laudo também aponta as manutenções preventivas que poderão ser programadas, evitando as surpresas e reduzindo as despesas.

De posse da relação dos serviços e da estimativa de despesas o passo seguinte é saber com quem contratar tais serviços.

O Condomínio deve contratar somente firmas ou profissionais idôneos e nunca tentar resolver os problemas com curiosos, com o objetivo de diminuir as despesas, pois na grande maioria das vezes sai mais caro. É preciso lembrar que o síndico não está contratando um serviço pra ele, e sim para o Condomínio.

É necessário obter referências do prestador de serviços, inclusive telefonando para algumas das firmas indicadas pelo mesmo. Se for um serviço de maior porte, visitar algumas das obras executadas.

Verificar também a habilitação legal do proponente, como CNPJ, CREA, solicitar Certidões Negativas e outras, quando necessário. É conveniente também a verificação da habilitação técnica da empresa de acordo com o serviço a ser executado. Uma coisa importante é verificar se a empresa tem muitas obras em execução no momento da contratação, com o objetivo de assegurar que a mesma dispõe de corpo técnico suficiente para execução dos serviços contratados.

Selecionada a empresa, está na hora de se preocupar com as formalidades da contratação. É necessário que no contrato estejam contempladas todas as cláusulas que permitam definir claramente os serviços que serão executados.

O contrato deve contemplar o preço unitário, o preço global, o prazo de execução e a forma de pagamento. Deve contemplar, também, um cronograma físico de execução, bem como a indicação dos materiais a serem empregados e a metodologia a ser utilizada na execução dos serviços.

O momento da contratação depende não somente da urgência de execução dos serviços, mas também da disponibilidade dos recursos financeiros. O que acontece na maioria das vezes é o estabelecimento de uma taxa extra em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para fazer face aos serviços necessários.

Algumas firmas oferecem longos prazos de pagamentos, o que permite a contratação de serviços com valores elevados. Quando isso acontecer, é prudente não caucionar os serviços com cheques pré-datados, devendo negociar com o contratante uma outra forma de pagamento.

Outra informação da maior importância é nunca contratar serviços sem fiscalização, ou seja, sem um especialista que possa acompanhar diariamente o andamento dos trabalhos executados. Às vezes o Condomínio quer imputar a um morador que é Engenheiro ou Arquiteto a tarefa de acompanhamento ou fiscalização da obra. Essa responsabilidade não deve ser transferida para nenhum morador do Condomínio, pois o mesmo não terá tempo nem condições de acompanhamento em face de suas tarefas diárias.

A fiscalização deverá ser terceiriza da com profissional especializado e que tenha condições de conferir os materiais utilizados, verificar a metodologia dos serviços, conferir prazos de acordo com o cronograma estabelecido e dar vistos nas faturas para efeito de pagamento.

A fiscalização somente de verá ser feita por profissional que tenha conhecimento das Normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e que conheça também as Normas de Segurança do Trabalho de forma segura e eficiente.

Essa fiscalização de verá fornecer, mensalmente, um relatório que contemple o andamento de todos os serviços, acompanhado de um documentário fotográfico de todos os eventos ocorridos, com informações técnicas pertinentes que permitam não somente dirimir dúvidas, como também para que o Condomínio disponha de um acervo dos serviços executados, memória indispensável às futuras administraçõe

RESUMO

O síndico tem o direito de conduzir a administração do seu Condomínio da forma mais profissional possível.
O síndico pode e deve se assessorar de profissionais especializados nas diversas áreas de atuaçõ
A manutenção predial é da maior importância, não somente pelos aspectos legais, mas também para manter a segurança do imóvel e dos morado

A contratação dos serviços deve ser sempre acompanhada de fiscalização

PCMSO

PROGRAMA DE CONTROLE MÉDICO DE SAÚDE OCUPACIONAL

O PCMSO foi instituído pela N R - 7 - Norma Regulamentadora - estabelecendo a obrigatoriedade de implementação, por parte de todos os empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados. Seu objetivo é a promoção da saúde do conjunto de seus trabalhadores, já que estes devem ter o controle de sua saúde, de acordo com os riscos a que estão expostos.

Além de ser uma exigência legal (art.168 - CLT), está respaldada na Convenção 161 da OIT Organização Internacional do Trabalho, respeitando princípios éticos, morais e técnicos.

Para maior entendimento por parte do Síndico sobre a aplicabilidade do PCMSO e o porquê de sua obrigatoriedade, estão transcritos abaixo alguns artigos da NR - 7.

7.2. Da s diretrizes

7.2.l. O PCMSO é parte integrante do conjunto mais amplo de iniciativas da empresa no campo da saúde dos trabalhadores, devendo estar articulado com o disposto nas demais NR.

O PCMSO deverá considerar as questões incidentes sobre o indivíduo e a coletividade de trabalhadores, privilegiando o instrumental clínico-epidemiológico na abordagem da relação entre sua saúde e o trabalho.

O PCMSO deverá ter caráter de prevenção, rastreamento e diagnóstico precoce dos agravos à saúde relacionados ao trabalho, inclusive de natureza subclínica, além da constatação da existência de doenças profissionais , ou danos irreversíveis à saúde dos trabalhadores.

O PCMSO deverá ser planejado e implantado com base nos riscos à saúde dos trabalhadores, especialmente os identificados nas avaliações previstas nas demais N

7.3. Das responsabilidades

7.3.1. Compete ao empregador:

garantir a elaboração e efetiva implementação do PCMSO, bem co mo zelar pela sua eficácia;

( 107.001-0 /12);

custear sem ônus para o emprega do todos os procedimentos relacionados ao PCMSO; (107.046-0);

indicar, dentre os médicos do Serviço Especializado em Engenharia de Segurança e Medicina do Trabalho - SESMT, da empresa, um coordenador responsável pela execução do PCMSO; (107.003-7/11 );

no caso de a empresa estar desobrigada de manter médico do trabalho, de acordo com a NR 4, deverá o empregador indicar médico do trabalho, empregado ou não da empresa, para coordenar o PCMSO; (107.004-5 / 11);

inexistindo médico do trabalho na localidade, o empregador poderá contratar médico de outra especialidade para coordenar o (10 7.005-3 / l 1).

7.3.1.1. Ficam desobrigadas de indicar médico coordenador as empresas de grau de risco 1 e 2, segundo o Quadro I da NR 4, com até 25 (vinte e cinco) empregados e aquelas de grau de risco 3 e 4, segundo Quadro I da NR 4, com até 10 ( dez) empregados. (obs.: a grande maioria dos Condomínios).

7.4. Do desenvolvimento do PCMSO

7.4.l. O PCMSO deve incluir, entre outros, a realização obrigatória dos exames médicos:

a) admissional; (l 07.008 -8 /13);

b) periódico; (107.009-6 / 13);

c) de retorno ao trabalho; (107.01 0-0 / 13 );

d) de mudança de função; (107.0 11 -8 / 13); e) demissional. (012-6 / 13).

7.4.4. Para cada exame médico realizado, previsto no item 7.4.1, o médico emitirá o Atestado de Saúde Ocupacional - ASO, em duas vias.

7.5.l. Todo estabelecimento deverá estar equipado com material necessário à prestação dos primeiros socorros, considerando-se as características da atividade desenvolvida; manter esse material guardado em local adequado e aos cuidados de pessoa treinada para esse fim.

(107.045-2/11).

PPRA

PROGRAMA DE PREVENÇÃO DE RISCOS AMBIENTAIS

O PPRA, originado da NR-9 - Norma Regulamentadora - é um documento obrigatório a todas as empresas, inclusive Condomínios, que permite o controle preventivo dos riscos à saúde ocupacional dos funcionários. É parte integrante do conjunto mais amplo das iniciativas da empresa no campo da prevenção de saúde e integridade dos trabalhadores, devendo estar articulado com o disposto nas demais N R, e m especial o PCMS O - N R - 7.

Para maior orientação ao Síndico, estão aqui transcritos alguns artigos da NR - 9:

9.1.1. Esta Norma Regulamentadora - NR estabelece a obrigatoriedade da elaboração e implementação, por parte de todos os empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados, do Programa de Prevenção de Riscos Ambientais - PPRA, visando à preservação da saúde e da integridade dos trabalhadores, através da antecipação, reconhecimento, avaliação e consequente controle da ocorrência de riscos ambientais existentes ou que venham a existir no ambiente de trabalho, tendo em consideração a proteção do meio ambiente dos recursos naturais. (109.001- 1 / 12);

9.1.5. Para efeito desta NR, consideram-se riscos ambientais os agentes fisicos, químicos e biológicos existentes nos ambientes de trabalho que, em função de sua natureza, concentração ou intensidade e tempo de exposição, são capazes de causar danos à saúde do trabalhador;

9.1.5.2. Consideram-se agentes químicos as substâncias, compostos ou produtos que possam penetrar no organismo pela via respiratória, nas formas de poeiras, fumos, névoas, neblinas, gases ou vapores, ou que, pela natureza da atividade de exposição, possam ter contato ou ser absorvido pelo organismo através da pele ou por ingestão;

9.1.5.3. Consideram-se agentes biológicos as bactérias, fungos, bacilos, parasitas, protozoários, vírus, entre outros;

9.3.1.1. A elaboração, implementação, acompanhamento e avaliação do PPRA poderão ser feitas pelo Serviço Especializado em Engenharia de Segurança e em Medicina do Trabalho

- SESMT ou por pessoa ou equipe de pessoas que, a critério do empregador, sejam capazes de desenvolver o disposto nesta NR.

9.3.5.1. Deverão ser adotadas as medidas necessárias suficientes para a eliminação, a minimização ou o controle dos riscos ambientais sempre que forem verificadas uma ou mais das seguintes situações:

identificação, na fase de antecipação, de risco potencial à saúde; ( 028-3 / 13);

constatação, na fase de reconhecimento de ris co evidente à saúde; (109.029-1 / 11 ).

9.3.5.6 . O PPRA deve estabelecer critérios e mecanismos de avaliação da eficácia das medidas de proteção implantadas considerando os dados obtidos nas avaliações realizadas e no controle médico da saúde previsto na NR 7.

9.4. Das responsabilidades

9.4.l. Do empregador:

I - estabelecer, implementar e assegurar o cumprimento do PPRA como atividade permanente

da empresa ou instituição.

9.4.2. Dos trabalhadores:

I - colaborar e participar na implantação e execução do PPRA.

PPP

PERFIL PROFISSIOGRÁFICO PREVIDENCIÁRIO

Trata-se de um documento único com informações sobre o histórico de trabalho dos empregados. Toda empresa e Condomínio deverão elaborar e manter, para cada empregado, o citado documento, onde estarão registradas informações relativas à função exercida e aos riscos expostos no cumprimento de suas funções.

Instituído pela Medida Provisória nº 1.523, de 11 de outubro de 1996, o PPP contém informações referentes aos registros ambientais, resultados de monitoração biológica e dados administrativos.

Esses documentos têm por objetivo acompanhar todos os riscos aos quais os trabalha dores estão sujeitos nas suas diversas atividades. As informações do PPP são transmitidas para um grande banco de dados, proporcionando um adequado gerenciamento e monitoramento das condições ambientais de trabalho, além de possibilitar ao segurado , por um único documento, o acesso a todos os seus dados laborais como forma de garantir seus direitos nas relações de trabalho.

O PPP é semelhante a GFIP, que é um documento que consolida informações das empresas e permite um controle sobre a arrecadação previdenciária. O PPP, por sua vez, tem informações relativas à saúde e ao ambiente de trabalho.

Para o Ministério da Previdência, o PPP garante maior segurança e simplificação na hora de conceder benefícios por incapacidade e aposentadoria especial, além de ganhar produtividade na área de fiscalização. Para os Ministérios Públicos Federal do Trabalho e Estadual, as representações administrativas emitidas pelos fiscais do INSS são mais firmes, abrindo caminho para as ações penais em caso de descumprimento de normas sobre a exposição dos trabalhadores aos riscos e às lesões corporais. Para os empregados, o PPP facilitará a concessão de aposentadoria especial e benefícios por incapacidade e tomará mais ágil a caracterização do beneficio como ocupacional, o que acelerará o saque do FGTS quando do afastamento do empregado.

O não cumprimento desta Instrução Normativa acarreta em multas que variam de R$ 991,03 a R$ 99.102, 12.

Valores atualizados, a partir de) 1º junho de 2003, pela portaria MPS n2 727, de 30/5/2003.

Essa documentação deverá ser elaborada por engenheiros e médicos do Trabalho altamente qualificados.

NR23

PROTEÇÃO CONTRA INCÊNDIO

Esta Norma Regulamentadora - NR 23 fixa as condições mínimas exigidas para garantir a segurança nas edificações em geral, no que se refere à proteção contra incêndio.

Diante do importante conteúdo desta Norma, seguem abaixo diversos itens que deverão ser rigorosamente observados em um Condomínio.

23 .1 Disposições gerais

23.1. l Todas as empresas de verão possuir:

a) saídas suficientes para a rápida retirada do pessoal em serviço, em caso de incêndio;

b) equipamento suficiente para combater o fogo em seu início;

c) pessoas adestradas no uso correto desses equipamentos.

Saídas

23.2. Os locais de trabalho deverão dispor de saídas, em número suficiente e dispostas de modo que aqueles que se encontrem nesses locais possam abandoná-los com rapidez e segurança, em caso de emergência. (123.00 1-8 / 13).

2.1 A largura mínima das aberturas de saída deverá ser de 1,20m (um metro e vinte centímetros). (123.002-6 / 12).

2.2 O sentido de abertura da porta não poderá ser para o interior do loca l de trabalho. (123.003-4 / 11 ).

23.2.3. Onde não for possível o acesso imediato às saídas, deverão existir, em caráter permanente e completamente desobstruídos, circulações internas ou corredores de acesso contínuos e seguros, com largura mínima de l,20 m (um metro e vinte centímetros). (123.004-2 / 12).

23.2.4. Quando não for possível atingir, diretamente, as portas de saída, deverão existir, em caráter permanente, vias de passagem ou corredores, com largura mínima de 1,20m (um metro e vinte centímetros) sempre rigorosamente desobstruídos. (123.005 -0 / 12).

23.2.5. As aberturas, saídas e vias de passagem devem ser claramente assinaladas por meio de placas ou sinais luminosos, indicando a direção da saída. (123.006-9 / 11).

23.2.6. As saídas devem ser dispostas de tal forma que, entre elas e qualquer local de trabalho, não se tenha de percorrer distância maior que 15m (quinze metros) nas de risco grande e 30m (trinta metros) nas de risco médio ou pequeno. (123.007-7 / 12) .

2.6.1. Estas distâncias poderão ser modificadas, para mais ou menos, a critério da autoridade competente em segurança do trabalho, se houver instalações de chuveiros ('sprinklers’), automáticos, e segundo a natureza do risco.

2.7. As saídas e as vias de circulação não devem comportar escadas nem degraus; as passagens serão bem iluminadas. (123.008-5 / 12).

2.8. Os pisos, de níveis diferentes, deverão ter rampas que os contornem suavemente e, neste

caso, deverá ser colocado um "aviso" no início da rampa , no sentido da (123.009-3/12).

2.9. Escadas em espiral, de mãos ou externas de madeira, não serão consideradas partes de uma saída.

Portas

23.3.1 As portas de saída devem ser de batentes ou portas corrediças horizontais, a critério da autoridade competente em segurança do trabalho. (123.0 10-7 / 12).

23.3.2. As portas verticais, as de enrolar e as giratórias não serão permitidas em comunicações internas.

(123.011-5 / 13).

23.3.3. Todas as portas de batente, tanto as de saída como as de comunicações internas, devem:

abrir no sentido da saída. (123.012-3/12);

situar-se de tal modo que, ao se abrirem, não impeça m as vias de passagem. (123.013-1/12).

23.3.4. As portas que conduzem às escadas devem ser dispostas de maneira a não diminuírem a largura efetiva dessas escadas. (123.014-0 /12).

23.3.5. As portas de saída devem ser dispostas de maneira a serem visíveis, ficando terminantemente proibido qualquer obstáculo, mesmo ocasional, que entrave o seu acesso ou a sua vista. (123.015-8 / 12).

23.3.6. Nenhuma porta de entrada, ou saída, ou de emergência de um estabelecimento ou local de trabalho, deverá ser fechada à chave, aferrolhada ou presa durante as horas de trabalho. (123.016-6 / 12).

23.3.7. Durante as horas de trabalho, poderão ser fechadas com dispositivos de segurança, que permitam a qualquer pessoa abri-las facilmente do interior do estabelecimento ou do local de trabalho. (123.017-4 / 12).

23.3.7.1. Em hipótese alguma, as portas de emergência deverão ser fechadas pelo lado externo, mesmo fora do horário de trabalho. (123.018-2/13).

Escadas

Todas as escadas, plataformas e patamares deverão ser feitos com materiais incombustíveis e resistentes ao fogo. (123.019 - 0 / 12).

2 3 .5 Ascensores

23.5.l. Os poços e monta cargas respectivos, nas construções de mais de 2 (dois) pavimentos, devem ser inteiramente de material resistente ao fogo. (123.020 - 4/12).

23.6 Portas corta-fogo

23.6.1. As caixas de escadas deverão ser providas de portas corta-fogo, fechando-se automaticamente e podendo ser abertas facilmente pelos 2 (dois) lados. (123.021 - 2 / 13).

23.7 Combate ao fogo

23.7.1. Tão cedo o fogo se manifeste, cabe:

acionar o sistema de alarme;

chamar imediatamente o Corpo de Bombeiros;

desligar máquinas e aparelhos elétricos, quando a operação do desligamento não envolver riscos adicionais;

atacá-lo, o mais rapidamente possível, pelos meios

As máquinas e aparelhos elétricos que não devam ser desligados em caso de incêndio deverão conter placa com aviso referente a este fato, próximo à chave de interrupção. (123.0220/11).

23.7.3. Poderão ser exigidos, para certos tipos de indústria ou de atividade em que seja grande o risco de incêndio, requisitos especiais de construção, tais como portas e paredes corta-fogo ou diques ao redor de reservatórios elevados de inflamáveis.

8 Exercício de alerta

Os exercícios de combate ao fogo deverão ser feitos periodicamente, objetivando:

que o pessoal grave o significado do sinal de alarme; (1 023- 9/12);

que a evacuação do local se faça em boa ordem; (123.024-7/12);

que seja evitado qualquer pânico; (123.025-5/12);

que sejam atribuídas tarefas e responsabilidades específicas aos empregados; (123.02 6-3 / 12);

que seja verificado se a sirene de alarme foi ouvida em todas as áreas. (123.027-1/12).

23.8.2. Os exercícios deverão ser realizados sob a direção de um grupo de pessoas, capazes de prepará-los e dirigi-los, comportando um chefe e ajudantes em número necessário, segundo as características do estabelecimento.

(1 23.028-0/11).

23.8.3. Os planos de exercício de alerta deverão ser preparados como se fossem para um caso

real de incêndio. (123.029 -8 / Il ).

Classes de fogo

Será adotada, para efeito de facilidade na aplicação das presentes disposições, a seguinte classificação de fogo:

Classe A - são materiais de fácil combustão com a propriedade de queimarem em sua superfície

e profundidade, e que deixam resíduos, como: tecidos, madeira, papel, fibra, etc.;

Classe B - são considerados inflamáveis os produtos que queimem somente em sua superfície, não deixando resíduos, como óleo, graxas, vernizes, tinta s, gasolina, etc.;

Classe C - quando ocorrem em equipamentos elétricos energizados como motores, transformadores, quadros de distribuição, fios, etc.

23.9.2. Classe D - elementos pirofóricos como magnésio, zircônio, titânio.

23.10. Extinção por meio de água.

23.10.1. Nos estabelecimentos industriais de 50 (cinquenta) ou mais empregados, deve ha ver um aprisionamento conveniente de água sob pressão, a fim de, a qualquer tempo, extinguir os começos de fogo de Classe A. (123.032-8/12).

23.10.2. Os pontos de captação de água deverão ser facilmente acessíveis e situados ou protegidos de maneira a não poderem ser danificados. (123.033-6 /12).

10.3. Os pontos de captação de água e os encanamentos de alimentação deverão ser experimentados, frequentemente, a fim de evitar o acúmulo de resíduos. (123.034-4 / 12).

10.4. A água nunca será empregada:

nos fogos de Classe B, salvo quando pulveriza da sob a forma de neblina;

nos fogos de Classe C, salvo quando se tratar de água pulverizada; e,

nos fogos de Classe

10.5. Os chuveiros automáticos ("sprinklers") devem ter seus registros sempre abertos e só poderão ser fechados em caso de manutenção ou inspeção, com ordem do responsável pela manutenção ou inspeção.

10.5.1. Deve existir um espaço livre de pelo menos 1,00m (um metro) abaixo e ao redor

dos pontos de saída dos chuveiros automáticos ("sprinklers") , a fim de assegurar a dispersão eficaz da água.

23.11 Extintores

23.11.1. Em todos os estabelecimentos ou locais de trabalho só devem ser utiliza dos extintores de incêndio que obedeçam às normas brasileiras ou regulamentos técnicos do Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial - INMETRO, garantindo essa exigência pela aposição nos aparelhos de identificação de conformidade de órgãos de certificação credencia dos pelo INM ETRO . (1 23.037-9/12).

Extintores portáteis

Todos os estabelecimentos, mesmo os dotados de chuveiros automáticos, de verão ser providos de extintores portáteis, a fim de combater o fogo em seu início. Tais aparelhos devem ser apropriados à classe do fogo a exting (123.038-7/13).

Tipos de extintores portáteis

23.13.1. O extintor tipo " Espuma" será usado nos fogos de Classe A e B. (123.039-5 / 12).

13.2. O extintor tipo "Dióxido de Carbono" será usado, preferencialmente, nos fogos das Classes B e C, embora possa ser usado também nos fogos de Classe A em seu início. (123.0409/12) .

O extintor tipo "Químico Seco" usar-se-á nos fogos das Classes B e As unidades de tipo maior de 60 a 150 kg deverão ser montadas sobre rodas. Nos incêndios Classe D, será usado o extintor tipo "Químico Seco", porém o pó químico será especial para cada material. (123.0417/12).

13.4. O extintor tipo "Água Pressurizada", ou "Água-Gás", deve ser usado em fogos Classe A, com capacidade variável entre 10 (dez) e 18 (dezoito) litros. (123.042-5/12).

13.5. Outros tipos de extintores portáteis só serão admitidos com a prévia autorização da autoridade competente em matéria de segurança do trabalho. (123.043-3/12).

13.6. Método de abafamento por meio de areia (balde areia) poderá ser usado como variante nos fogos das Classes B e D. (123.044-l/12).

13.7. Método de abafamento por meio de limalha de ferro fundido poderá ser usado como variante nos fogos Classe D. (123.045 -0/12).

23.14 Inspeção dos extintores

23.14. 1. Todo extintor deverá ter 1 (uma) ficha de controle de inspeção. (123.046-8 / 12).

23.14.2. Cada extintor deverá ser inspecionado visualmente a cada mês, examinando-se o seu aspecto externo, os lacres, os manômetros, quando o extintor for do tipo pressurizado, verificando-se o bico e válvulas de alívio não estão entupidos. (123.047-6 / 12).

23.14. 3. Cada extintor deverá ter uma etiqueta de identificação presa ao seu bojo, com data em que foi carregado, data para recarga e número de identificação. Essa etiqueta deverá ser protegida convenientemente a fim de evitar que esses dados sejam danificados. (123.048-4 / 12).

23.14.4. Os cilindros dos extintores de pressão injetada deverão ser pesados semestralmente. Se a perda de peso for além de 10 % (dez por cento) do peso original, deverá ser providenciada a sua recarga. (123.049-2/12).

23.14.5. O extintor tipo "Espuma" deverá ser recarregado anualmente. (123.050-6 / 12).

23.14.6. As operações de recarga dos extintores deverão ser feitas de acordo com normas técnicas oficiais vigentes no País. (123.05 1-4/12).

23.15 Quantidade de extintores

15.1. Nas ocupações ou locais de trabalho, a quantidade de extintores será determinada pelas condições seguintes, estabelecidas para uma unidade extintora conforme o item 23. 1 6. (123.052-2 / 12).

(*) Instituto de Resseguros do Brasil

23.15.1.1. Independentemente da área ocupada, deverá existir pelo menos 2(dois) extintores para cada pavimento. (123.053-0 / 12).

23.16. Unidade extintora. (123.054-9/12).

23.17 Localização e sinalização dos extintores

23.17. 1. Os extintores deverão ser colocados em locais: (123.055-7 / 11)

de fácil visualização;

de fácil acesso;

onde haja menos probabilidade de o fogo bloquear o seu

23.17.2. Os locais destinados aos extintores devem ser assinalados por um círculo vermelho ou por uma seta larga, vermelha, com bordas amarelas. (123.056-5 / I 1 ) .

23.17.3. Deverá ser pintada de vermelho uma larga área do piso embaixo do extintor, a qual não poderá ser obstruída por forma nenhuma. Essa área deverá ser no mínimo de 1,00m x 1,00m (um metro x um metro). (123.057 - 3 / I1).

23.17.4. Os extintores não deverão ter sua parte superior a mais de 1,60m (um metro e sessenta centímetros) acima do piso. Os baldes não deverão ter seus rebordos a menos de 0,60m (sessenta centímetros) nem a mais de 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) acima do piso. (123.058-1 / 11).

23.17.5. Os extintores não deverão ser localizados nas paredes das escadas. (123.059-0 / 11).

23.17.6. Os extintores sobre rodas deverão ter garantido sempre o livre acesso a qualquer ponto de fábrica.

(123.060-3 / 11 ).

23.17.7. Os extintores não poderão ser encobertos por pilhas de materiais. (123.061-1 / 11).

23.18 Sistemas de alarme

23.18.1. Nos estabelecimentos de riscos elevados ou médios, deverá haver um sistema de alarme capaz de dar sinais perceptíveis em todos os locais da construção. (123.062-0/I3).

23.18.2. Cada pavimento do estabelecimento deverá ser provido de um número suficiente de pontos capazes de pôr em ação o sistema de alarme adotado . (12 3.063 - 8 / 12).

23.18.3. As campainhas ou sirenes de alarme deverão emitir um som distinto em tonalidade e altura, de todos os outros dispositivos acústicos do estabelecimento. (123.064-6 / 11).

23.18.4. Os botões de acionamento de alarme devem ser colocados nas áreas comuns dos acessos dos pavimentos. (123.065-4 / I 1).

23.18.5. Os botões de acionamento devem ser colocados em lugar visível e no interior de caixas lacradas com tampa de vidro ou plástico, facilmente quebrável. Esta caixa deverá conter a inscrição " Quebrar em caso de emergência". (1 23.066-2 / I 1 ) .

CAPÍTULO IV - DO CONDOMÍNIO GERAL

Seção I - do condomínio voluntário

Subseção J - dos direitos e deveres dos condôminos.

Art. 1.314. Cada Condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivin dicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos Condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O Condômino é obrigado, na propor ção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos Condôminos.

Art. 1.316. Pode o Condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

1 º Se os demais Condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
2° Se não há Condômino que faça os pagamen tos, a coisa comum será dividida.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os Condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obri gou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos Condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas este terá ação regressiva contra as demais.

Art. 1.319. Cada Condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao Condômi no exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

1 º Podem os Condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
2° Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
3° A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz deter minar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do Condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indeni zando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o Condômino ao estranho, e entre os Con dôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos Condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do Condomínio em partes iguais, realizarse-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os Condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o Condômino ao estranho.

Subseção II

Da Administração do Condomínio

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a admi nistração da coisa comum, escolherá o adminis trador, que poderá ser estranho ao Condomínio; resolvendo alugá - la, preferir-se-á, em condições

iguais, o Condômino ao que não o é.

Art. 1.324. O Condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

l º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
2° Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer Condômino, ouvidos os outros.
3° Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não ha vendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

Seção II

Do Condomínio Necessário

Art. 1.327. O Condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).

Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estre mar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo- á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art.1.297).

Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

CAPÍTULO VII

Do Condomínio Edilício

Seção I: Disposições Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos Condôminos.

1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser ali e nadas e gravadas livremente por seus proprietários. (antiga redação)
1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao Condomínio, salvo autorização ex pressa na Convenção de Condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 20 12).
2° O solo, a estruturado prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos Condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
3° A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária , o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação. (antiga redação)
3° A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do Condomínio.( Redação dada pela Lei 10.931 d e 2 /8 /2004).
4 ° Nenhuma unidade imobiliária pode ser pri vada do acesso ao logradouro público.
5° O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do Condomínio

Art. 1.332. Institui-se o Condomínio e dilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, de vendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unida des de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A Convenção que constituio Condo mínio edifício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e toma-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra ter ceiros, a Convenção do Condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art.

1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a Convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos Condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do Con domínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deli berações;

- as sanções a que estão sujeitos os Condômi nos, ou possuidores;
- o Regimento
1 º A Convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
2° São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do Condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas uni dades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua des tinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São de veres do Condômino:

I - contribuir para as despesas do Condomínio, na proporção de suas frações ideais; (antiga redação).

I - contribuir para as despesas do Condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposi ção em contrário na Convenção; ( Redação dada pela Lei 10.931 de 2004);

II - não realizar obras que comprometam a segu rança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuido res, ou aos bons costumes.

1º O Condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios con vencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
2° O Condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na Convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições men sais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mí nimo dos Condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1.337. O Condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o Condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos Condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O Condômino ou possuidor, que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais Condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Art. 1.338. Resolvendo o Condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos Condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada Condômino às partes comuns são insparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

1° Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2° É permitido ao Condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro Condô mino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do Condomínio , e se a ela não se o puser a respectiva assembleia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um Condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art.1.341. A realização de obras no Condomínio depende:

- se voluptuárias, de voto de dois terços dos Condô minos;
- se úteis, de voto da maioria dos Condôminos.
1° As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo Síndico, ou , em caso de omissão ou impedimento des te, por qualquer Condômino.
2° Se as obras ou reparos necessários forem urgen tes e importarem em despesas excessivas, determi nada sua realização, o Síndico ou o Condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
3° Não sendo urgentes, as obras ou reparos ne cessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autoriza-

ção da assembleia, especialmente convocada pelo Síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos Condôminos.

4° O Condômino que reali zar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos Condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utili zação, por qualquer dos Condôminos , das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum , de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos Condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertu ra incumbem as despesas da sua conservação , de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao Condo mínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edi ficação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Seção II

Da Administração do Condomínio

Art. 1.347. A assembleia escolherá um Síndico, que poderá não ser Condômino, para administrar o Condomínio, por prazo não supe rior a dois anos,

o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao Síndico:

I - convocar a assembleia dos Condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o Condomí nio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou adminis trativo, de interesse do Condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI- elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII cobrar dos Condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

lº Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do Síndico, em poderes de representação.
2° O Síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente,os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da Convenção.

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2° do artigo antecedente, poderá , pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o Condomínio.

Art. 1.350. Convocará o Síndico, anualmente, reunião da assembleia dos Condôminos, na forma prevista na Convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos Condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o Regimento Interno.

1 º Se o Síndico não convocar assembleia, um quarto dos Condôminos poderá fazê-lo.
2° Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer Condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos Condôminos a alteração da Convenção e do Regimento Interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos Condôminos. (antiga redação)

"Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos Condôminos a alteração da Convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária depende da aprovação pela unanimidade dos Condôminos." (Redação dada pela Lei 10.931 de 2004).

Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos Condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada Condômino, salvo disposição diversa da Convenção de constituição do Condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os Condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo Síndico ou por um quarto dos Condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no Condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do Síndico.

Seção III

Da Extinção do Condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os Condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

1º De liberada a reconstrução, poderá o Condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
2° Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o Condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os Condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o§ 2° do artigo antecedente.

Nada mais incômodo do que viver num ambiente onde não se sabe, ao certo, o que é que se pode e o que é que não se pode fazer. É assim, mais ou menos, que ocorre na maioria dos Condomínios desse nosso Brasil. Elencamos abaixo o que pode e o que não pode.

E iniciaremos por um dos pontos que mais geram polêmicas dentro de um Condomínio:

A GARAGEM

Apesar de muitos acharem que por ser de sua propriedade (isso é um grande equívoco), a garagem pode ser utilizada da forma que bem entender. Ocorre que as vagas de garagem são tratadas em sua grande maioria como propriedade comum de uso privativo, ou seja, ela é área comum, porém, (direito de) uso exclusivo. Portanto, não se pode dizer que se é dono da garagem, e sim que tem direito de utilizar aquele espaço, dentro das normas internas de cada Condomínio.

Sendo assim, vamos lá:

O QUE PODE

Utilizá-la de acordo com suas dimensões e nela estacionar seu veículo ou de um visitante, desde que

É a Convenção de cada Condomínio que determina a quantidade de vagas que cada condômino tem o direito de gozar. Não é porque naquele espaço cabe mais de um veículo (naquele jeitinho do "estica e puxa") que se poderá ali estacionar mais de um veículo. As demarcações existem para que sejam impostos os limites de uso de cada um.

O QUE NÃO PODE

Alugar, ceder ou vendê-la a estranhos ao Condomínio (salvo disposição em contrário na Convenção).

Como já falei acima, não existe a propriedade da garagem, e sim o direito de uso sobre ela.

Alugar, vender, etc. tal direito a pessoas estranhas ao Condomínio não se recomenda permitir. As Convenções devem disciplinar esse item.

O QUE PODE

- Realizar pequenos serviços de manutenção desde que limitado ao espaço reservado.

A troca de um pneu furado, uma pequena faxina no interior do veículo ou um serviço de peque na complexidade podem ser realiza dos na garagem, desde que não se espalhe para as outras vagas, com a colocação de ferramentas, por exemplo.

O QUE NÃO PODE

Transformar a vaga em espécie de oficina, com a realização de serviços de longa duração ou de co

As vagas são para uso exclusivo de guarda dos veículos e utilizá-las para a realização de serviços mecânicos vão de encontro à regra de que o Condomínio, por ser de caráter estritamente residencial, ali se possa realizar atividades profissionais. Se o veículo necessita da realização de serviços de morados, deve ser rebocado até uma oficina mecânica.

O QUE PODE

Em dia de mudança, deixar, por pequenos períodos, móveis ou caixas, desde que não invadam a área destinada aos outros apartame

Apesar do uso da garagem ser estritamente para a guarda de veículos, ali deve-se tolerar a permanência ( por curtíssimo prazo de tempo) de móveis ou objetos, desde que seja de forma transitória entre o apartamento e o caminhão de mudanças.

O QUE NÃO PODE

Utilizar a vaga de veículos para a guarda de objetos, móveis, utensílios, etc., mesmo que em seu espaço

As vagas de garagem, por mais que se alegue de que "me pertence" e nela " faço o que eu quero", não podem ser utilizadas para a guarda de móveis (montagem também segue essa regra), de pneus, entulhos , etc. Alise permite unicamente a guarda de veículos.

O QUE PODE

Estacionar lanchas, barcos, jets, , desde que não causem transtornos ou impeçam a manobra de outros veículos.

Lanchas, barcos, etc. podem, sim, perfeitamente serem guardados nas vagas de garagem, desde que obedeçam a mesma regra aplicada aos veículos, ou seja, que não ultrapassem os limites de demarcação e que não se executem serviços de manutenção neles.

O QUE NÃO PODE

- Estacionar qualquer veículo cujo tamanho ultrapasse suas de marcações, mesmo que tenha o condômino o direito a uma vaga de garagem.

Não é pelo fato de que "meu carro é grande" que terei o direito de estacioná-lo fora dos limites do qual tenho direito. Se o carro (uma van, por exemplo), não cabe na garagem destinada ao condômino, ele não deve entrar com tal veículo na área destinada à garagem.

ANIMAIS EM APARTAMENTO

Ao contrário do que muitos pensam e do que se ouve "pelos corredores", não existe e nem nunca existiu qualquer lei específica que proíba ou muito menos que permita ou libere a presença de animais domésticos nos apartamentos.

Quantas e quantas vezes ouvimos dizer por aí que alguém deixou de alugar ou até mesmo de comprar um determinado apartamento pelo fato de ter ouvido dizer que naquele Condomínio "não era permitido a entrada de animais"?

Pois bem, está na lei:

Código Civil Brasileiro

Art. 1.336. São deveres do condômino: [...}

IV - Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes.

Diante disso:

O QUE PODE

Manter nas unidades (apartamento), animais de pequeno porte, desde que não prejudiquem o sossego dos demais moradores, não ameace a salubridade do Condomínio e nem ofereça perigo aos que ali circula

O QUE NÃO PODE

A Convenção do Condomínio proibir, simplesmente por proibir, que na unidade seja mantido algum tipo de animal doméstico, se o mesmo não está pondo em risco os itens acima citados.

Cláusulas contidas nas Convenções e /ou Regimentos Internos não têm poderes para deter minar o que manter dentro da unidade. O direito de propriedade e de privacidade são invioláveis, salvo se contrariarem o inciso IV do Art. 1 .336 do CCB citado acima.

O QUE PODE

Proibir que estes animais, mesmo que domésticos e não ameacem a segurança, a tranquilidade e a salubridade, circulem livremente pelas áreas

A Convenção e/ou Regimento Interno têm legitimidade de disciplinar as regras de uso das áreas comuns, e a proibição de animais por ali pode sim , desde que expressamente prevista.

Manter nas unidades um cão, mesmo que de pequeno porte, que venha incomodar os demais moradores, seja com exalação de odores ou latidos demasiados.O QUE NÃO PODE ..

É comum ouvirmos de alguns condôminos, que foram notificados para retirar seus cães das unidades, de que tais animais "não incomodam ninguém". Se existirem nos livros de registro de ocorrências reclamações de latidos e/ou odores ou até mesmo de ameaça de agressão destes animais a moradores, sugerimos aos seus criadores que observem melhor seus "cãezinhos ", pois alguma coisa errada pode realmente existir.

O QUE PODE

Exigir cadernetas de vacinação dos animais, bem como que eles não circulem pelos eleTudo vai depender do que estiver previsto na Convenção e/ou Regimento Interno.

O QUE NÃO PODE

Transformar as unidades (apartamentos) em criado Procriar, constantemente, animais domésticos nas unidades não é permitido, isso vai de encontro à finalidade do Condomínio, que deve ser estritamente residencial.

TAXAS DE CONDOMÍNIO

A legislação brasileira deixou para que o Condomínio, através de suas Convenções, defina a forma do rateio das taxas condominiais, e assim prescreve:

Art. 1.336. São deveres do condômino

l - Contribuir para as despesas do Condomínio, na proporção de suas

_frações ideais; salvo disposição em contrário na Convenção;

E o que é fração ideal?

Fração Ideal: É a cota parte inseparável de cada unidade, correspondente a sua área privativa e às áreas comuns, divididas proporcionalmente de acordo co m o se u coeficiente de proporcionalidade.

Diante disso:

O QUE PODE

Ser o valor rateado de forma igualitária, mesmo naqueles Condomínios que possuam diferentes tamanhos de apartamento, desde que os condôminos assim tenham decidido e previsto na Convenção.

O QUE NÃO PODE

Ter sido definido em Convenção a forma igualitária, e, posteriormente, em assembleia, mesmo como quórum de 2/3, alterar a forma de rateio, caso haja voto dis

Isso não pode ocorrer, uma vez que definidos os valores em Convenção, passa a ser direito

adquirido daqueles que pagam valores menores do que estariam pagando, caso houvesse o critério da proporcional idade.

O QUE PODE

Encaminhar a protesto as taxas em atraso, desde que previsto na Convenção.

As Convenções, uma vez legítimas (que contenham a assinatura de 2/3 dos condôminos no mínimo - Art.1. 333 - CCB), podem prever esse tipo de "penalidade" aos inadimplentes, visto que ela (a Convenção) faz lei entre as partes.

O QUE NÃO PODE

Emitir boletos de cobrança em nome de locatários. A obrigação de pagar, perante o Condomínio, é sempre do condômino (proprietário), conforme prevê o Artigo 1.36-1-

Há um equívoco que poderá tornar-se muito grave: emitir boletos para pagamento das taxas de Condomínio em nome dos locatários (inquilinos). A alegação de que no contrato de locação fica sob a responsabilidade do locatário tal obrigação não tem nenhuma validade perante o condomínio. Aquele contrato (o de locação) só faz direitos e deveres entre locador e locatário. Essa bilateralidade não tem força para envolver o Condomínio. Cobranças diretas a inquilinos podem gerar dano moral.

O QUE PODE

A Assembleia reajustar seus valores sem considerar qualquer índice oficial de inflação. As assembleias têm poder de reajustar as taxas de condomínio, desde que convocadas e realizadas em conformidade com a lei.

O QUE NÃO PODE

Serem reajustadas por mera liberalidade do síndico, sem que a assembleia aprecie os números, ou que, no silêncio dela, não sejam justificados os aumentos, o que pode ser feito por planilhas de despesas. Isso geralmente ocorre no final do ano, com a obrigação do pagamento do 13° salá

O QUE PODE E DEVE

Serem cobradas no critério de proporcionalidade, em caso de silêncio da Convenção do Condomí

O QUE NÃO PODE

Os condôminos em atraso não podem ser impedidos de usarem as áreas comuns, nem tampouco serem discriminados dos demais serviços do Condomínio.

E MAIS

As taxas devem ser cobradas de todas as unidades (exceto critério de remuneração do síndico) , estando elas ocupadas ou não.
O síndico não tem poder para isentar multa de pagamento de taxa em
Não prevê a lei nenhuma multa diária pelo pagamento em atraso das taxas. Apenas a multa de 2% e mora de 1% ao mês, salvo juros moratórios convencionados (Art. 1.336, parágrafo Primeiro - CCB).
A cobrança judicial pode ser feita desde o primeiro mês de atraso, porém é aconselhável aguardar o terceiro mês de inadimplemento, evitando assim acúmulo de ações e mais trabalho para o s índico ( participação em audiências).

Quantas são as dúvidas (ou erro de interpretação mesmo) quanto a esses personagens na relação condominial. Há uma confusão geral quanto ao que vem a ser um ou outro. O que mais ocorre é achar que condômino e morador significam a mesma coisa. Há também quem ache que o inquilino, por ser um morador, é condômino. Explico:

Condômino

Para que exista o condomínio edilício, duas cois as são requisitos primordiais: Que existam as partes e seus proprietários. As partes nada mais são que as unidades residenciais (apartamentos); e seus proprietários, aqueles que dividem a coisa em partes de propriedade privativa e partes de propriedade comum, que são os condôminos. O condômino é o dono do apartamento ( unidade autônoma), é aquele que detém a copropriedade e m conjunto com os de mais co- proprietários do edifício. Pode existir mais de um condômino para cada apartamento (caso de marido e mulher, por exemplo).

Morador

É todo aquele que habita o edifício, que ocupa o apartamento. O morador pode ser o próprio condômino, seu filho, esposa, o empregado dele, o inquilino, assim como seus dependentes. Até um funcionário do Condomínio pode ser enquadrado como morador, desde que resida no Condomínio.

Inquilino

É aquele que detém a posse do apartamento mediante contrato de locação celebrado entre ele e o condômino (que é o proprietário da subunidade). Apesar de ser um morador, o inquilino jamais poderá ser considerado condômino. Não tem, por exemplo, o direito de participar das Assembleias Extraordinárias, salvo se estiver em poder de instrumento procuratório.

Tão errado quanto confundir um ou outro personagem é achar que é de obrigação do inquilino o pagamento da taxa condominial, mesmo sendo ela ordinária. Os boletos de cobrança dessas taxas não podem jamais serem emitidos em nome de alguém que não seja o condômino (lembre-se: proprietário) , mesmo que alegue as partes que a obrigação do pagamento, mediante cláusula contratual, é do inquilino (também chamado de locatário - melhor definição, inclusive).

É uma interpretação completamente equivocada. A obrigação de pagar as taxas condominiais é do condômino:

Art. 1.336. São deveres do condômino

I - Contribuir para as despesas do Condomínio, na proporção de suas frações ideais; salvo disposição em contrário na Convenção.

Mas, que implicação poderia haver no caso do boleto para paga mento ser emitido em nome do inquilino? Simples a resposta: Quem responde pelo débito é a próp ria unidade. O inquilino não pagando, não há como se impor a dívida ao imóvel já que a ele não pertence.

Mas, ao contrário da responsabilidade pelo pagamento da taxa, a própria lei enquadra, para efeitos de utilização das coisas comuns, o inquilino ao condômino. Ou seja, quando se tratar de usufruto das áreas de lazer, equipamentos, etc. o inquilino (ou locatário, como queira) tem o mesmo direito do proprietário do apartamento, assim como seus dependentes. Acho que me fiz entender.

Expressões diárias

Algumas expressões que são empregadas nos temas voltados ao Condomínio são simples, porém, por vezes causam certa interrogação. Sendo assim, apresentamos aqui alguns vocábulos, ou termos com as respectivas definições, e, para praticidade na consulta, apresentamos essa seção em ordem alfabética.

Áreas Comuns - Espaços pertencentes a todos os condôminos. A lei considera tais áreas como bens indivisíveis e inalienáveis individualmente, atribuindo a todos os condôminos a sua utilização como gozo . Em área comum um condômino não pode edificar coisa alguma sem expresso e forma l consentimento de todos os demais coproprietários.

Assembleia Geral - Reunião de pessoas para determinado fim. No caso dos Condomínios, reúnem-se os condôminos . É o órgão deliberativo do Condomínio, havendo: Assembleia Geral Ordinária, que se reúne anualmente, em dia, hora e local designados; Assembleia Geral Extraordinária, convocada pelo síndico ou por ¼ dos condôminos; Assembleia Geral Especial, prevista pela lei para a solução de alguns problemas peculiares.

Ata - Narração ou resenha por escrito de uma sessão, reunião ou assembleia. O Condomínio deve ter um Livro de Atas pautado, folhas numeradas, margeado, registrado no Registro de Títulos e Documentos, após a lavratura do Termo de Abertura e Encerramento, assinado pelo síndico ou presidente do Conselho Consultivo - As atas podem ser impressas por meio eletrônico (computadores) devendo ser anexadas posteriormente ao livro próprio.

Benfeitorias - São acréscimos ou melhoramentos, classificados da seguinte forma: Necessárias

consideradas indispensáveis para a conservação do imóvel. Úteis - embora não necessárias, contribuem para o acréscimo do valor objetivo de um bem ou para o aumento de sua produtivi Voluptuárias de simples embelezamento ou luxo, não necessárias nem úteis. Há exigência de quórum específico para suas a provações.

Coisas de uso comum - São todas aquelas que têm o domínio de todos os condôminos. São as partes indivisíveis e inalienáveis, a exemplo do salão de festas, playgrounds, jardins, áreas de circulação, elevadores, escadas, etc. Para o uso das coisas comuns, o condômino deve respeitar as normas de boa vizinhança.

Condomínio - A palavra Condomínio significa propriedade comum. É a união de várias pessoas em torno de uma única unidade comum e indivisível. Pode se referir a um edifício ou a um conjunto de edifícios, cada um contendo diversas unidades autônomas.

Condomínio edilício - É considerado condomínio edilício (Artigo 1.331 do Código Civil de 2002), além das edificações, os conjuntos de edificações. Não importa o número de pavimentos, ainda que de um só. É indispensável, todavia, que o edifício se componha de múltiplas unidades autônomas, isoladas entre si, independentemente do número de peças e da respectiva destinação (residencial ou não residencial).

Conselho Consultivo - Grupo de condôminos eleito de acordo com a Convenção Condominial, com o dever de colaborar, orientar e assessorar o síndico em seu trabalho, verificando a contabilidade do Condomí nio.

Convenção Condominial - Pode-se dizer que é a lei individual de cada Condomínio. Visa resguardar, em benefício de todos, o patrimônio e a morabilidade, estando subordinada à Lei do Condomínio e ao Código Civil Brasileiro, não podendo contrariá-los em hipótese alguma. As regras fixadas pela Convenção Condominial valem entre os condôminos como norma legal, a destacar-se em qualquer ato ou ação judicial como regra a que se deve obediência.

Destinação do imóvel - O edifício pode ter as seguintes destinações: residencial, comercial e misto. A destinação do imóvel não pode ser alterada sem prévia e unânim e autorização de todos os interessados, salvo quando a alteração seja por exigências dos Poderes Públicos.

Destituição do Síndico - Apesar do mandato ter tempo determinado, devidamente estabelecido em Assembleia Geral ou por termo convencional, o síndico pode ser destituído quando praticar irregularidades (que, preventivamente , deverão ser especificadas na Convenção do Condomínio ), se deixar de fazer a prestação de contas ou se inconvenientemente administrar o Condomínio. Dificilmente um síndico irá convocar uma assembleia para a sua própria destituição, isso poderá ser conseguido com a adesão de, pelo menos, um quarto dos condôminos. O número necessário de condôminos para essa assembleia poderá ser conseguido por meio de um abaixo-assinado, explicando o seu motivo. Atingindo o número exigido por lei, será preciso enviar um edital dentro do prazo e condições previstos em Convenção, para todos os condôminos, informando a razão, a data e o horário da assembleia. A decisão de substituição do síndico, através da assembleia convenientemente instalada, é irrecorrível judicialmente. Ele só poderá recorrer à Justiça contra a perda de mandato se esta foi feita em desacordo com a lei em vigor ou com a Convenção Condominial.

Documentos do Condomínio - Estão sob a responsabilidade do síndico os documentos do Condomínio. Devem ser guardados por 5 anos, os de caráter legal e fiscal; por 30 anos, os documentos de pessoal, ou seja, dos funcionários . Entre esses documentos estão os livros, que são de suma importância para a administração do Condomínio e o seu histórico.

Edital de convocação - Através de edital ou carta convocatória é feita a convocação dos condôminos para participarem da Assembleia Geral. Esse documento deve ser simples, mas claro, contendo todos os dados elucidativos, sendo de muita importância a inclusão da "Ordem do Dia", ou seja, a matéria que a assembleia irá discutir e votar, além da data de realização da assembleia, bem como o local e horário em primeira e segunda convocações.

Eleição de síndico - A eleição, ou escolha, ocorre em Assembleia Geral (Art. 1.347 - CCB). Devem ser convocados para a eleição, além dos proprietários e coproprietários das unidades autônomas, os compromissários compradores, caso hajam. Não é obrigatório ser proprietário para se candidatar a síndico.

Fração Ideal - É a quota parte inseparável de cada unidade correspondente a sua área privativa e às áreas comuns, divididas proporcionalmente de acordo com o seu coeficiente de proporcionalidade. As frações podem ser iguais ou diferentes, dependendo geralmente do tamanho da unidade dentro do Condomínio. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do Condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações), salvo disposição em contrário na Convenção.

Fundo de Reserva - É uma porcentagem da arrecadação do Condomínio (5% a 1 0 %), determinada pela Convenção, contabilizada com escrituração separada e destina da a despesas extraordinárias, ou seja, àquelas que não estão previstas no orçamento, como pintura, reformas e obras de benfeitorias para o prédio. Esse percentual é de responsabilidade do Condômino Locador.

Incorporação - Denomina-se incorporação imobiliária a atividade exercida com a finalidade de promover e realizar a construção e venda total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Livros e Registros - A lei não obriga a adoção de livros, salvo os exigidos pela legislação trabalhista. Porém, a Convenção Condominial é que deve especificá - los, definindo os destinados ao registro de movimento econômico e os destinados ao assentamento das atas de Assembleia Geral e os livros necessários para assentamento das indicações técnicas do Conselho Consultivo e outros livros que possam ser úteis. Imprescindível é o livro de atas.

Maioria - A maior parte, superioridade, pluralidade de votos numa assembleia.

Maioria absoluta - Número de votos superior à metade da votação total (metade mais um, no mínimo).

Maioria relativa - Número de votos superior ao dos sufrágios obtidos por cada um dos concorrentes.

Ordem do Dia - Relação de assuntos que serão tratados numa assembleia ou reunião. A Ordem do Dia é tão decisiva e obrigatória que as assembleias que deliberarem sobre assuntos que não constarem dela, salvo quando se tratar de assunto de extrema urgência, poderão ser judicialmente anuladas.

Prestação de Contas – O síndico, como mandatário do Condomínio, é obrigado a prestar contas de sua administração à Assembleia Geral Ordinária e não individualmente a cada condômino. É o que determina o Código Civil Brasileiro (Art. 1.348- VIII), não tendo o condômino o direito de exigir, individualmente a prestação de contas. Porém, pode ajuizar, individualmente, ação exigindo essa prestação de contas. O Condomínio tem legitimidade para mover ação contra ex-síndico e ex-administradora ou de síndico em exercício e administradora em exercício.

'

Proporcionalidade da contribuição - Regra da divisão dos encargos financeiros entre os condôminos é a sua proporcionalidade com as frações ideais do terreno de cada unidade. Mas há liberdade de escolha do critério. O que for preestabelecido ou por todos aceito, constituirá

lei entre as partes.

Quórum - Número de pessoas presentes, necessário para o funcionamento de uma assembleia. Essa determinação está contida na Convenção Condominial, de acordo com cada tipo de votação.

Quota (ou cota) - Porção ou parte fixa determinada a cada condômino nas despesas orçamentárias do edifício. A lei prevê o estabelecimento de quotas, existindo a obrigação de o condômino pagá-las.

Rateio de Despesas - O Art. 1.336. do CCB prevê que ao condômino é devido a obrigação de " Contribuir para as despesas do Condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na Convenção" . Para rateio há diversos critérios, porém os mais usa dos são:

Com base nas frações ideais do terreno, como expresso na lei;
Divisão em partes iguais para todos os comunheiros;
Divisão proporcional à área ocupada por cada

Regimento Interno - É o conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos condôminos, seus locatários, usuários, serventes ou aqueles que de uma forma ou de outra usam o Condomínio . Deve ser, por força do que determina o Art. 1.334 - V do CCB, parte integrante da Convenção, e este documento é peça importantíssima na administração de um Condomínio, tanto no auxílio ao síndico, como num melhor disciplinador do dia a dia de um edifício .

Síndico - Pode ser condômino ou não, de acordo com o Art. 1.347 do CCB. Uma vez escolhido pela Assembleia Geral dos condôminos, passa a ser o representante legal do Condomínio.

Subsíndico - Obrigatoriamente o subsíndico não precisa existir, porém facilita na administração se algumas tarefas lhe forem passadas, poderá ter atribuições administrativas, complementares ou subsidiárias às do sínd ico.

Unida de autônoma - Definida na lei do Condomínio como a destinada a fins residenciais ou não, que compõe o edifício. A cada unidade caberá, como parte inseparável, um a fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal e ordinária .

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